Eine Nachschau: Wagenplätze und Baurecht

18 Okt

Autor: Paul in der Kategorie: Logbuch

Paragraphen sind lästig

 man kann Paragraphen aber auch benutzen

 -man darf nur die Menschen dahinter nicht übersehen -

 Im Wagendorf.de gibt es immer wieder Diskussionen über die Möglichkeit (oder Unmöglichkeit), legal im Bauwagen zu wohnen, ohne von der Duldung irgendwelcher Politiker oder Behörden  abhängig zu sein – also ohne die ständige latente Bedrohung des eigenen Lebensraumes, den man sich aufgebaut hat.

Der Grüne Gräser Wagenplatz in Bramsche hat den Versuch gewagt, als Lebensgemeinschaft in Bauwagen dieselben Wohnrechte zugesprochen zu bekommen wie jeder andere Bürger der Stadt auch. Und fast hätte das auch geklappt! Wir haben uns auf das Baurecht und die Zuständigkeiten von Behörden und Politikern  eingelassen und mit den Menschen, die sich hinter diesen Paragraphen verbergen zusammengearbeitet, um eine „Sondernutzungsfläche für nachhaltiges Leben, Wohnen und Wirtschaften“ zu erzielen.

Wir sind ganz oft nach den Paragraphen gefragt worden, wie das gehen kann. Deswegen hier eine Geschichte und Zusammenfassung der Paragraphen dazu:

 

„Wohngebiet“ und „Außenbereich“ 

Grundsätzlich gilt Folgendes:

Das legale Wohnen setzt zuallererst eine Fläche voraus, für die im Bebauungsplan eine Wohnbebauung vorgesehen ist („Wohngebiet“). Auf Flächen ohne vorgesehene Wohnbebauung (also z.B. im „Außengebiet“) ist Wohnen generell nicht legal möglich. Es kann allenfalls geduldet werden („wo kein Kläger ist, ist auch kein Richter“) aber wenn irgendeiner dagegen klagt, wird er Recht bekommen und schnell kann Schluss sein mit der Duldung.

Auch innerhalb eines Wohngebietes setzt das legale Wohnen grundsätzlich voraus, dass für den Wohnraum eine Baugenehmigung vorliegt. Also ist auch das Wohnen im Bauwagen in einem Wohngebietes nicht automatisch möglich. Denn wenn man für seinen Bauwagen eine Baugenehmigung beantragen wollte, müsste der Wagen erst fest fundamentiert sein, nur dann ginge das – zumindest rein theoretisch – ist aber natürlich Quatsch.

Die Sondernutzungsfläche als möglicher legaler Weg und die Paragraphen dazu:

Das Baurecht sieht die Möglichkeit vor, jede Fläche von ihrer bisherigen Nutzung in einen Status der Sondernutzungsfläche umzuwidmen. Was auf einer Sondernutzungsfläche dann erlaubt ist, das ist im Antrag zur Sondernutzungsfläche frei formulierbar, zumindest vom Prinzip her. Es ist also durchaus möglich, eine “Sondernutzungsfläche für Wagenplatz” oder “Sondernutzungsfläche für experimentelles Wohnen” oder ähnliches zu schaffen. Der Vorgang setzt allerdings voraus, dass die Organe der Stadt dieser Umwidmung zustimmen. Weil das i.d.R. in der betreffenden Stadt Neuschnee ist, wird sich kaum ein Politiker freiwillig aus dem Fenster lehnen und den Weg zur Umwidmung begeistert umsetzen. Man muss sich für sein Anliegen also selber ein wenig mit dem Baurecht beschäftigen, um Sympathisanten unter den Vertretern der Stadt den Rücken stärken zu können, aber auch um Kritikern  entwaffnen zu können.

Wie kommt man an das Paragraphen-Wissen für das konkrete Projekt?

Wir haben gegooglet und ein Städteplanungsbüro aus Osnabrück gefunden, das laut eigener Website schon öfter für die Stadt Bramsche Planungen gemacht hat. Und dort haben wir um Unterstützung gebeten,. Die beiden Ingenieure haben unseren Wagenplatz besucht und haben uns daraufhin ihre Dienstleistungen kostenfrei angeboten. Einfach weil sie unser Projekt inhaltlich toll fanden. „Wenn’s irgendwann soviel Arbeit wird, dass wir meinen, die Tarifuhr müsste bald anfangen zu ticken, dann sagen wir schon rechtzeitig bescheid“ Im Laufe der Monate hat jeder von ihnen bestimmt 20-30 Stunden Arbeit für uns geleistet, die sie uns nie in Rechnung gestellt haben.

 

Das Ziel: Eine Sondernutzungsfläche für den Grüne Gräser Wagenplatz  in Bramsche.

 

Die Situation zu Beginn der Planung war so:

Wir hatten die 5000m² Wiese (also Grünland = Außenbereich) etwa ein halbes Jahr zuvor von einer Erbengemeinschaft (die Enkel unseres Nachbarn)  kostenlos für unseren Wagenplatz zur Verfügung gestellt bekommen. Die Nutzungsvereinbarung war zu dem Zeitpunkt recht simpel: Einzige Bedingung der Besitzer: Keine festen Fundamente. Die Zusage der Besitzer an uns: Wenn wir die Fläche wieder haben wollen, sagen wir ein halbes Jahr vorher bescheid.

Wir haben von Beginn an, die Aufstellung der Wagen (Brandschutzabstände) und die Infrastruktur (Stromversorgung, Mülltonnen, Wasser) so geplant und aufgebaut, wie es in anderen Städten üblicherweise von Wagenplätzen eingefordert wird. Dafür haben wir drei Studien über Wagenplätze und Baurecht durchgearbeitet. (siehe Quellenangaben unten)

 

Als wir dann im Herbst einen beheizbaren Gemeinschaftsraum in Form einer großen gedämmten Ganzjahresjurte aufgebaut hatten, meldete sich wenige Wochen darauf die Landkreisverwaltung und der städtische Baudirektor bei uns. Ob das denn alles so rechtens wäre. Wir haben also die beiden Sachbearbeiter vom Landkreis (= zuständig für Baugenehmigungen) und zwei Sachbearbeiter vom Bauamt der Stadt (= zuständig für Bebauungspläne) zu uns auf den Platz eingeladen. Wir haben so nett wie wir konnten mit ihnen Kaffee getrunken, ihnen unsere Zukunftsvisionen für eine Lebensgemeinschaft erklärt, ihnen Gästewagen, Badwagen,  Bienenhotel und Gärten gezeigt und uns sichtlich erstaunt gezeigt, dass für ein Zelt oder Bauwagen  eine Baugenehmigung notwendig sei. Der Baudirektor hat daraufhin unsere Jurte und die bewohnten Wagen als „Schwarzbauten“ definiert. Dieser Zustand sei eindeutig und nur dadurch „zu heilen“, dass die Fläche durch einen Bebauungsplan umgewidmet wird.

Damit hatte er uns das Stichwort für einen Marsch durch die Paragraphen gegeben, den wir Stück für Stück zusammen mit dem Planungsbüro und einer Sprecherin der Erbengemeinschaft angetreten haben:

 

 Paragraphen als Werkzeuge – Etappen, Probleme und ihre Lösungen

Da der Baudirektor in Zig Telefonaten versucht hat, der Erbengemeinschaft Angst vor Folgekosten einer Umwidmung zur Sondernutzungsfläche zu machen, haben wir ziemlich zu Beginn den Antrag für den Bebauungsplan über den Verein Grüne Gräser gestellt. Dies hauptsächlich, um den Erben klar zu machen, dass wir alle Verantwortung und Risiken auf uns nehmen wollen und sie auf keinen Fall Nachteile davon haben sollen, wenn sie trotz Drohungen durch den Baudirektor weiter zu unserem Wagenplatz stehen.

 

Weil der Verein aber nicht Besitzer der Fläche ist, ging das nur im Rahmen eines „Vorhaben – bezogenen Bebauungsplan nach §12 BauGB, bei dem unser Verein „Vorhaben-Träger“ ist und einen „Durchführungsvertrag mit der Stadt nach §11 BauGB“ schließt für den die Besitzer der Fläche diese nur (Pacht-)vertraglich geregelt zur Verfügung stellen brauchen, selber aber aus allen Planungskosten und Verpflichtungen raus sind..

Dieses Vorgehen hat den Baudirektor erst mal sprachlos gemacht, weil so etwas normalerweise nur bekannt ist von Investmentgeschäften zwischen großen Banken, die viel Land kaufen und Firmenkonsortien, die irgendetwas draufstellen wollen.

Hat aber geklappt, er hat die Erben erst mal in Ruhe gelassen betreffend Verfahrenskosten.

Stattdessen kam er dann aber bald mit der Drohung, dass eine Umwidmung des Grünlands zur Sondernutzungsfläche zur Folge hätte, dass diese dann für alle Zeiten niemals mehr Bauland werden könnte außer man würde dann wieder eine für die Besitzer kostspielige Umwidmung anstrengen.

Auch diese Falschinformation konnten wir aber richtig stellen, denn natürlich kann man einen Bebauungsplan für eine Sondernutzungsfläche auch als „Zwischennutzung nach §9,Abs.2BauGB“ vorsehen. Es muß nur klar der Umstand definiert werden, wann diese Zwischennutzung endet und was danach passieren soll: In unserem Fall sollte die Zwischennutzung dann enden, wenn die umliegenden Grünflächen zu Bauland umgewidmet werden. Dann sollte dies für diese Fläche auch geschehen. Durch Bürgermeister und Mitglieder des Bauausschusses wussten wir, dass dies in den zukünftigen mind. 15 Jahre nicht passieren würde. Das hat die Erben erst mal wieder beruhigt.

Also hat er uns als Vorhabenträger mit riesigen Planungskosten gedroht, die durch Umweltverträglichkeitsstudien und Studien zur Emmissionsbelastung (Lärm, Verkehr etc) entstehen würden. Völlig klar: diese Kosten hätten wir nie tragen können.

Wir haben daher argumentiert, dass unsere Fläche zwar im Flächennutzungsplan als „Außenbereich“ und Grünland geführt wird und daher in der Regel derartige Untersuchungen vor einer Nutzungsänderung notwendig sind. Aber: Da die Fläche in einem Winkel zwischen zwei Wohnstrassen liegt und unmittelbar an Flächen mit Wohnbebauung angrenzt, haben wir geltend gemacht, dass in diesem Fall eine Planung zur  „Wohnbebauung im Innenbereich gemäß §13a BauGB“ Anwendung finden kann. Also die Handhabung der Fläche als ob sie Teil der bereits vorhandenen Bebauung wäre, ein Lückenschluß quasi. Den §13a anzuwenden oder nicht war ein mehrere Zigtausend Euro schweres Argument.

Die Entscheidung darüber obliegt aber nicht dem Baudirektor (= Verwaltung) sondern den Stadträten und deren Ausschüssen (= ehrenamtliche Politiker). Diese ganzen Paragraphen waren den Stadträten verständlicherweise so nicht geläufig. Wir haben sie also allesamt zu uns auf den Wagenplatz eingeladen. Jeder Stadtrat und jeder Ortsrat hat eine persönliche Einladung erhalten. Und es sind so viele gekommen, dass sogar einige neidisch waren („Als ich das neue Klärwerk eingeweiht habe sind nicht so viele gekommen…!“)

Wir haben alle in unsere Jurte eingeladen, wieder in Grüppchen bei Kaffe und Kuchen geplauscht, sind mit ihnen durch Gärten, Badwagen und zu unserem Stromkasten spaziert (der inzwischen von den Stadtwerken abgesegnet worden war) und haben allen von unseren Zukunftsvisionen erzählt. Und wir haben mit ihnen ganz offen über unsere Auseinandersetzung mit dem Baudirektor gesprochen. Darüber, wie er durch Drohungen und Falschinformationen unser Vorhaben zu boykottieren versucht. Haben ihnen die ganzen Paragraphen des Baurechts erklärt die uns als Verein und ihnen als Stadtrat eine  saubere juristische Basis für eine saubere politische Entscheidung sein können. Und wir haben ganz offen ausgesprochen, was sich in unserer Stadt kaum jemand jemals getraut hat , laut zu sagen: „Der Baudirektor ist Angestellter in der Verwaltung. Die Verwaltung ist für die Umsetzung der Beschlüsse des Stadtrates da. Der Baudirektor hat gar nichts zu entscheiden. Allenfalls zu beraten. Und dann die Entscheidungen des Stadtrates umzusetzen.“ „Sie als gewählte Stadträte repräsentieren den Willen der Bevölkerung und entscheiden über Änderung der Bebauungspläne, nicht der Baudirektor“. Das hat seine Wirkung gehabt: In den kommenden Wochen hat es hinter den Kulissen in allen vier Parteien Gespräche über den Wagenplatz gegeben. Diejenigen, die bei uns gewesen waren haben viel Überzeugungsarbeit geleistet bei denjenigen, die noch nicht bei uns gewesen waren.

Das Ganze ist darin gegipfelt, dass der Baudirektor einen Spezialanwalt für Baurecht aus dem Ruhrgebiet engagiert hat, ein Gutachten darüber zu erstellen, welche juristischen Konsequenzen der Stadt Bramsche durch Klagen drohen könnten, wenn sie unseren Antrag für die Sondernutzungsfläche genehmigen würde. Das Gutachten hat der Stadt eindeutig von unserem Projekt abgeraten. Der Baudirektor hat seine Empfehlung an den Bau-Ausschuß, das Vorhaben der Sondernutzungsfläche abzulehnen mit diesem Gutachten begründet.

Und dann geschah das kleine Wunder von Bramsche: ALLE Ratsmitglieder von allen vier Parteien haben EINSTIMMIG gegen die Empfehlung des Baudirektors und für die Umsetzung der Sondernutzungsfläche gestimmt und den Baudirektor angewiesen, die Änderung des Babauungsplanes gegen seinen eigenen Willen umzusetzen!

Der Vorsitzende des Bauausschusses argumentierte sinngemäß:

„Wir haben wohlhabenden Kleinfamilien Bauplätze für ihre Einfamilienhäuser ausgewiesen. Wir haben Baugenossenschaften Bauplätze für ihre Wohnblocks geplant. Wir haben in unserer Stadt billigen Wohnraum am Stadtrand und in Altbauvierteln und auch teure Wohnräume in der Innenstadt genauso wie am Waldrand. Jetzt sind hier junge Leute, die in unserer Stadt naturnah und ohne Flächenversieglung in Bauwagen wohnen wollen. Warum sollten wir für sie nicht das Gleiche tun wie für all die anderen und für sie auch den Wohnraum ausweisen, den sie brauchen ?“

 Wir dachten nach all dem, wir wären bereits am Ziel.  Gleiches Bürgerrecht für Wagenbewohner wie für alle anderen Bürger!

Unser Vorhaben ist dann aber an etwas ganz anderem, nämlich an einem menschlichen Detail gescheitert, mit dem wir nicht mehr gerechnet hatten:

Die Fläche gehört ja einer Erbengemeinschaft, die über die ganze Republik verstreut wohnt und kaum Kontakt zueinander hat. Die von den Erben bestimmte Sprecherin der Erbengemeinschaft war mehrfach bei uns, auch zusammen mit den Stadträten und sie war auch mehrfach mit uns bei unserem Stadtplanungsbüro. Über die Monate hatte sie Vertrauen zu uns gewonnen und hat trotz der vielen Falschinformationen und Drohungen durch den Baudirektor immer wieder ihre Angehörigen beruhigt.

Als es dann Ernst werden sollte mit der Umsetzung des Bebauungsplanes brauchte es einen umfangreichen Pachtvertrag, der der Stadt und uns die längerfristige Sicherheit gegeben hätte, dass die Fläche auch langfristig für die vorgesehene Nutzung als Wagenplatz zur Verfügung steht. Und daran ist es letztlich gescheitert: Einige der Erben wollten unbedingt eine Klausel im Pachtvertrag haben “Kündigung auch ohne Angabe von Gründen jederzeit möglich” !

Wir haben uns den Mund fusselig geredet, dass das alles kaputt macht, denn weder wir noch die Stadt hätten sich darauf einlassen können. Auch die Sprecherin der Erbengemeinschaft hat mehrfach versucht, ihre Familie umzustimmen, aber vergebens. Offenbar war die schriftliche Sicherheit, jederzeit das Experiment beenden zu können einigen Erben wichtiger als das Vertrauen in uns.

Dieses Detail hatten wir übersehen: Wir hätten gleich zu Anfang zu ihnen nach Berlin, Leipzig, sonstwo hinfahren können und sie als Menschen berühren und bewegen können, wie uns das auch mit allen anderen beteiligten gelungen war. Wir haben das aber nicht rechtzeitig getan und dann – ja dann war es dafür zu spät.

Also haben wir versucht, ihnen die Fläche abzukaufen. Wir haben eine schöne Mappe zu unserem Projekt zusammen gestellt, sind ohne Termin nach Bochum zur GLS-Bank gefahren und haben gefragt, ob die wohl für ca 1,5 Mio. Euro die ganze Wiese (1,8ha) für uns kaufen würden und an uns verpachten würde. Eine sehr freundliche und kompetente Mitarbeiterin, die für unser Anliegen eingesprungen ist, hat sich knapp 2 Stunden Zeit für uns genommen und uns verschiedene Vorschläge gemacht, wie das eventuell zu machen wäre. Wir haben den Erben also 1,5 Mio Euro angeboten, sie wollten aber nicht verkaufen. Dann haben wir ihnen angeboten, dass die Stadt die Wiese gegen Bauerwartungsland woanders tauscht. Wollten sie aber auch nicht.

Das Problem war nicht das Deutsche Baurecht – das haben wir sogar für unsere Ziele nutzen können.

Das Problem war nicht die deutsche Verwaltung. Die haben wir austrumpfen können, indem wir uns so lange in das Baurecht eingelesen haben, bis wir uns für unsere Zwecke im Baurecht besser auskannten als sie selbst.

Das Problem waren nicht die Politiker. Die waren quer durch alle vier Parteien einstimmig und ohne Gegenstimme für uns, nachdem sie z.T. mehrfach bei uns in der Jurte gesessen und uns kennen gelernt hatten

Das Problem war noch nicht mal viel Geld! Auch das hätten wir zusammen bekommen ohne uns persönlich zu verschulden.

 

Wir sind an einem menschlichen Problem gescheitert gegenüber denjenigen Erben, mit denen wir nicht persönlich menschlichen Kontakt aufgenommen hatten.

Wie schade, dass wir das übersehen hatten!!

Auch eine Erfahrung:

Menschliche Nähe und Vertrauen ist nur im Jetzt zu leben,

man kann das nicht nachholen…

 

Oder wie man es auch ausdrücken kann:

 

„Du bekommst niemals eine zweite Chance, einen ersten Eindruck zu hinterlassen“

 

 

 

Schriftliche Quellen, die wir genutzt haben über Handlungsmöglichkeiten von Politik und Stadtplanung im Umgang mit  Wagenplätzen:

Wohnen ohne Fundament: Studienarbeit von Schönfeld / Pralle Gesamthochschule Kassel, 2000

Autark mobil Wohnen:  Masterthesis von Iris Busch, Wuppertal, 2006

Wagenburgkultur in Deutschland: Examensarbeit von Patrick Augenstein Univ. Freiburg , 2007

Diese und mehr Quellen gibt es als download auf

www.wagendorf.de (im Menue: „Links“ und dort: “Leben im Wagen”)

Das gesamte Bundes-Baugesetzbuch gibt es unter http://www.gesetze-im-internet.de/bbaug


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